证券时报记者王军吴家明
楼市“8・28”新政落地半个月，A股市场地产板块迎来首单再融资项目。
今年8月底，证监会发布的《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》提到，支持上市房地产开发企业综合运用股份、定向可转债、现金等工具收购涉房资产，其中发行股份、定向可转债购买资产的，可以募集配套资金，并用于符合政策要求的房地产项目和支付本次重组交易对价等。近日，保利发展（600048）披露50亿元定向可转债募集说明书，成为此次房地产新政落地后，A股地产上市公司中首家启动再融资的上市房企。
业内人士表示，本次发行落地，标志着新政倡导的项目制融资从政策纲领迈入实操阶段，同时为行业搭建起合规、低成本的中长期资金融通渠道，树立了行业标杆样本。
房企融资新宠
根据公告，保利发展本次拟发行定向可转债，募资总额上限50亿元，债券期限6年，票面利率与转股价格尚未最终确定。公司早在2025年5月已落地85亿元定向可转债项目，全部用于15个地产项目建设，本次为公司再次加码该融资工具。
定向可转债是上市公司向特定对象非公开发行、可在约定期限内按约定条件转换为公司股票的特殊债券。
实际上，在保利发展公布此次定向可转债发行方案之前，华发股份等地产公司也曾发行定向可转债，用于房地产项目建设。
对于定向可转债在地产行业的快速普及，黑崎资本研究所所长贾小龙向证券时报记者表示，该工具独特的“股债两栖”属性适配房企长期发展需求，保利发展此前85亿元项目已验证这一融资路径的可行性。
数据显示，保利发展本次募资投向的9个住宅项目，总投资约222.21亿元，预计实现销售收入243.27亿元、净利润14.85亿元。贾小龙表示，从保利发展的项目预算来看，公司此次募资投向的9个项目将实现资金投入与收益的闭环。定向可转债长达6年的融资期限，适配新政后现房销售模式拉长的项目开发周期，解决了传统短期债券滚动续期、期限错配的行业痛点。
保利发展表示，本次募集资金投资项目具有良好的市场发展前景与经济效益。本次发行完成后，公司筹资活动现金流入将有所增加，有效缓解业务发展带来的现金需求压力。
优美利投资总经理贺金龙分析，在当前的地产行业周期下，定向可转债相较传统融资工具成本优势显著，且交易结构设计灵活。对于投资方而言，该工具风险收益平衡特性突出：股价下行时，持有人可依托债券属性锁定本息收益，规避市场波动风险；股价上行时，可通过转股享受股权增值红利，适配性较强。
“项目制融资”成新趋势
保利发展、华发股份等公司发行的定向可转债，募资用途均聚焦实体项目开发，体现了当前地产行业项目制融资的新趋势。
楼市新政统一将商品房预售门槛提升至主体结构封顶，同步推行现房销售制度，直接拉长房企项目开发周期，提高项目自有资金投入比例，资金压力从终端购房者向上游开发企业传导。对于在建、预售比例偏低的项目而言，足额、及时的建设资金，是保障按期交付、修复市场信心的重要支撑。
中指研究院企业研究总监刘水向证券时报记者表示，楼市新政核心从“集团信用”转向“项目制”融资监管，融资重心由集团主体信用转向项目端。项目资金封闭监管，回款进专户、专款专用、交付前严禁抽调。新政后房企经营进入“高资本金沉淀、慢现金流回流”的新阶段，单一项目自有资金占用显著抬升、周期大幅拉长，集团层面资金或会期限错配、统筹灵活调配受限，项目与集团现金流管理逻辑均需重塑。
“过去，金融机构主要评估一家房企集团的整体资质和整体信用；现在，融资评估要下沉并转移到单个项目本身。”上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受记者采访时说。
在严跃进看来，以前的评估很大程度上会看房企的规模、评级和股东背景；项目制融资下，资金投放则要看项目手续的完备性、资本金到位情况、现金流平衡能力，更多地关注房地产实际项目以及周边市场和销售市场的情况。
助力行业平稳发展
在本轮楼市新政中，有力有序推行商品房现房销售制度，也将考验房企的经营能力。
中指研究院认为，从房企成本端来看，政策层面已同步配套推出优化土地出让价款缴纳方式、加大融资支持力度等政策措施，预计将缓解、对冲房企转向现房销售面临的资金成本上升压力。
有业内人士表示，保利发展这次可转债的发行，本身就体现了“项目制融资”的新导向。所有募集资金都用于“保交楼”，与现房销售的新政形成呼应。短期看，资本市场工具能够缓解房企阶段性资金压力；长远来看，以项目信用为核心的融资新机制、完善的资产盘活渠道、闭环的监管体系，将共同推动房地产业逐步告别高负债、高周转的旧发展路径，转向租购并举、存量运营、品质开发的新赛道。
对于房企而言，销售回款依旧是非常重要的资金来源。多家机构监测数据显示，楼市新政的红利正持续向市场端传导，置换链条逐步打通，改善型需求加速入场，为“金九银十”行情奠定基础。
中指研究院指数研究部总经理曹晶晶指出，目前正值楼市“金九银十”旺季，房企推盘预计将保持一定规模。二手房方面，重点城市成交量有望保持一定活跃度，“以旧换新”等政策或进一步疏通置换链条，短期房价预计延续小幅波动态势。
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