这几天，经济学家@马光远老师提出一个值得我们注意的观点：到2031年前后，部分核心城市的优质住宅价格，可能重新接近甚至超过2021年的高点；但与此同时，大量人口流出、产业基础薄弱的城市，住房价格或许很难回到过去的水平。
这句话听起来虽然有些矛盾，却可能正是未来住房市场的真实写照。
过去大家谈论房价时，都会先问一句：“房价还会不会继续上涨？”，但是将来我们更应该问的是：“什么地方的房子还有价值？”
马光远所说的“好房子”，并不是简单的指面积大、装修好，而是要满足以下几个条件：
位于一线或者强二线城市的核心区，
距离地铁站和成熟的商圈近，
周围有较好的教育资源和医疗服务，
房屋年龄比较年轻，建筑品质和服务水平都比较好。
换句话说，未来真正稀缺的不是房子本身，而是优质地段、完善的配套设施以及稳定的市场需求的房产。
01、全球房地产都在重复同一个规律
观察其他国家和地区，会发现房地产市场很少出现“所有房子一起上涨、一起下跌”的情况。
日本房地产泡沫破灭之后，很多地方的房价都经历了一个漫长的调整期。
但是东京的情况大相径庭。经过多年的修复之后，东京市中心新建住宅的价格又重新超过了之前的历史最高点，部分热门区域甚至创下历史新纪录。
为什么会出现这种差异？
因为人口、产业和资源都集中于东京。高薪的工作、好的学校、医疗设施以及大企业的总部仍然会吸引年轻人去核心区域。需求并没有消失，优质的土地又很少，所以价格很容易就恢复了。
但是日本很多地方的城市人口都在不断减少，工作机会不够多，住房供应又过多，所以即使短期内房价出现反弹，也无法回到过去高点。
韩国也存在同样的问题。
首尔市区内住宅的价格仍然比较稳定，但是距离市中心较远或者人口减少的地方，房地产市场就显得冷清了。
核心城市聚集资源，普通城市承担损失，这样的差别并不是某个国家所特有的。
所以马光远对2031年房价的预判，并不是说所有的房子都会上涨，而是说：核心城市的好房子和普通城市差的房子，以后可能会走不一样的路。
02、房地产已经进入“存量竞争”
过去的20年里，住房市场的增长主要是由新房子的建造来实现的。开发商买地、建房、卖房，购房者不断地进入市场，城市的规模也在不断扩大。
但是现在市场的状况已经不同了。
二手房成交比例越来越大，说明越来越多的购房者，会直接去考察房子的位置、户型、物业管理、房龄以及实际居住感受，而不再只是单纯地看开发商的宣传册或者规划图。
这就意味着市场关心的问题，已经由“有没有房子可以买”，变成了“什么样的房子值得买”。
在增量时代里，买到了房子的人就会认为将来会有上涨的机会；而到了存量时代之后，房子之间的差别会越来越大。
地段好的房子，在市场冷清的时候也能找到稳定的买家；而地段差、配套设施不全的房子，虽然价格低，但是很难卖出去。
同时开发商的经营方式也发生了改变。
以前靠快买地、快建房、快卖房的方式已经很难再继续下去了，住房供应将会更加谨慎。新房的数量变少之后，优质的房源就更受市场的青睐了。
03、房价分化，背后是人口和产业分化
判断一个城市将来是否有住房需求，并不是通过看宣传口号来决定的，而是要从两个方面来考虑：一是该城市是否会有持续的人口流入；二是该城市是否能给人们提供稳定的就业机会。
深圳市、杭州市、广州市等城市之所以能吸引到人口，并不是因为城市的规模大，而是由于其产业结构好，可以提供很多高薪的工作机会。
年轻人留下的时候，才会有真实的租房、买房的需求。人口来了但是没有工作，或者是短期流动的人口，都不能够支撑起住房市场的繁荣。
特别要指出的是，人口数量不是唯一的标准，人口素质和收入水平也很重要。
即使一个城市的常住人口增长速度并不快，如果它的产业具有较强的竞争力、就业质量好，那么该城市的核心城区住房仍然会很有吸引力。
反过来说，中小城市所承受的压力就比较突出：人口外流、产业薄弱、库存过多，这三个因素一起作用下，住房市场也就缺乏了持续发展的动力。
一些新房子卖出去要花很长时间，二手房挂牌的数量越来越多，但是买房的人却变少了。在这样的情况下，仅仅依靠降价促销是不能使市场恢复到以前的热度的。
04、普通人要做好三方面准备
第一，不要再用“一城一策”去理解未来市场。
同一个城市的各个地方表现出来的结果可能会不一样。
判断一个房子是不是可以长期持有的标准就是人口是否增加、产业是否稳定、交通和生活配套设施是否完善、二手房是否有真实的交易记录。
第二，有实际居住需求的人，可以重点关注核心区域。
买房首先考虑的是居住安排，并不是单纯的押注房价。
对于工作稳定、家庭需求清楚、打算长久居住在城市的人而言，核心城市的配套完善、品质优良的住宅比远郊的大面积住宅更加安全。
但是这并不表示核心城市房价只会上涨不会下跌。市场还会继续波动，购房者要根据自己的实际情况来决定是否购房。
第三，人口持续流出的地方，要更加谨慎。
如果当地的就业机会变少，年轻人越来越多地外出打工，而住房库存又一直很高的话，即使房价很低，房子也未必有好的流动性。
买房子的时候不能只考虑单价，还要看以后是否有接盘的人。
从长远来看，未来的房地产市场不会再有普遍上涨的情况了，而会变成明显的分化时代。
少数几个核心城市中的好房子，在经过多年的调整之后可能会再次受到人们的青睐；而大量的普通地区里的房子则会一直保持稳定，并且还会继续承受压力。
写在最后：
所以，2031年的房子要准备的，并不是盲目等待房价上涨，而是要重新认识房子的价值：地段、人口、产业、配套和流动性，才是决定一套房子未来表现的主要因素。
文末话题：你认同马光远老师的这个预判吗？欢迎留言讨论。
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