买房这件事，可以说是绝大多数普通家庭一辈子最大的一笔支出。
但是过去很长一段时间内，人们购买期房就如同抽盲盒一样——掏空6个钱包、背负30年的房贷，得到的只是一张图纸。
运气好能按时拿到房子，运气不好的话就会碰到开发商资金链断裂的情况，不仅住不进新房，还得按月给银行还贷款。
这种“还没见到货，先把全款付了，还要承担所有烂尾风险”的荒谬现象，终于要成为历史了！
近日，住建部、自然资源部、金融监管总局联合下发了《关于完善商品住房销售管理制度的通知》，其中最引人注目的信息就是：新楼盘一律实行现售制，即便仍然坚持预售的话，那么每个独立的建筑物都必须做到主体结构封顶，并且购房者所缴纳的所有购房款都要全部被纳入到资金监管当中去。
同时，央行、金融监管总局以及证监会也在信贷和资本两端进行联动。
这意味着，横行中国楼市近三十年的“期房预售制”正在加速退场，“一手交钱、一手交房”的现房销售时代，真的来了！
01、 预售制为什么非改不可？
很多人可能会问：既然预售制存在这么多问题，当年为什么还要推行呢？
其实预售制是1998年的房改时期出现的，在当时借鉴了中国的香港当年推出的“卖楼花”的做法。在那个时候缺少住房的情况下，开发商没有资金，老百姓也没有房子可以居住。
预售制好比是催化剂一样，使得开发商用购房者的钱来滚动开发，迅速建造出大量的房屋，从而大大加快了我国城镇化的速度。
但三十年后的今天，大环境已经发生了翻天覆地的变化：
第一，房子不再短缺，供需关系彻底变了。
目前全国套户比已经超过1，今年上半年全国二手房交易比例也达到了50%以上。随着市场由“缺房住”走向“选好房”，存量时代的到来使得曾经为应急而产生的预售制度也完成了自己的历史使命。
第二，预售制把所有风险都转嫁给了最弱势的购房者。
购买任何大件商品时都是货到付款或者验货后再付款。
只有在买房的时候，购房者付完了首付、办好了按揭手续之后，开发商就已经把全部房款收入囊中了。
而购房者则要忍受着长达一年半之久的等待时间，并且还要独自面对延期交房、缩水减配以及无法拿到房产证、甚至整个项目烂尾所带来的各种风险。
这样的单方面不平等的商业模式早就应该被纠正了。
02、 动了真格！新政四大核心变化封死漏洞
此次政策改变并不是蜻蜓点水，而是对商品房销售和金融底层逻辑进行了重新塑造：
1.预售门槛大幅抬高：必须“封顶可售”
以前有些地方只要地基打好了，盖了几层就可以拿到预售许可证开始卖房子；现在硬性要求每个单独的建筑物都要做到“主体结构封顶”。
这就把想通过拿地画饼、空手套白狼的小开发商给堵死了。
2.资金全程封闭监管：推行“主办银行制”
新规规定首付款和按揭贷款全部存入监管账户中，并且只能按照工程进度进行支付。
一个项目只有一家主办银行，资金物理上是隔离开的，从根本上杜绝了集团总部任意调用项目资金、造成楼盘停工烂尾的可能性。
3.新老划断，因城施策稳妥过渡
政策没有搞一刀切，新的土地以及没有取得规划许可的项目优先实行现房销售；已经取得施工许可证的老项目则按原政策平稳过渡，为行业的转型升级留出一定的缓冲时间。
4.金融配套全面松绑，降低买卖双方压力
为了推动现房模式的实施，金融机构提供了很大的帮助：现房销售项目可以申请最长7年期的开发贷款。
个人住房贷款最长可达到40年；另外月供与收入比上限也被提高到六成，从多方面减轻了购房者每月还款的压力。
03、 看看国外，成熟市场是如何保护买房人的？
很多人的观念中认为期房预售是国际通行的做法，其实并不是这样。放眼全世界成熟的房地产市场，“把购房者的风险降到最低”始终是第一位的原则：
1.美国：
首付之前的资金存放在第三方信托账户中，买方在交房之前不需要支付全部款项；只有等到房子竣工并经过验收之后，银行才会给开发商放款。
2.德国、新加坡：
按照施工进度分阶段支付款项。地基建好之后先付一部分，封顶的时候再付一部分，精装完成后再付一部分，没有施工的部分购房者可以不承担月供，并且还附带了强制性的“烂尾险”，以及一年的保修尾款期。
3.英国和日本：
法律上强制实行定金担保制度，在交房之前买家所付的资金比例很低，整个交易过程都由独立律师或者官方公证处来监督。
可以说，中国从预售转向现房，正是与国际成熟市场接轨、走向高质量发展的必经之路。
04、 时代变了，未来的好房子拼什么？
告别预售制，走向现房销售，带给我们的影响是深远而切实的：
对老百姓来说，终于能睡个安稳觉了。
以后买房就像买二手房一样，小区环境好不好的问题、户型采光好不好、外立面和物业怎么样，都一目了然。
所见即所得，既没有了烂尾楼的担忧，也可以做到“交房即交证”，从而避免了无穷无尽的维权消耗。
对房企来说，野蛮生长的时代彻底终结。
以前那种高负债、高杠杆、快周转的金融游戏做不到了。留下来的都是资金雄厚、产品过硬、踏踏实实盖房子的良心企业。只有房子质量好、服务好的人才能获得市场的青睐。
文末总结：
房子不仅是一串串冰冷的资产数据，更是承载几代人幸福生活的港湾。
回归“一手交钱、一手交房”的常识，让普通人不再为烂尾楼心惊胆战，这才是真正以人为本的居住时代！
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