房地产作为一个产业，理论上属于第二产业，也就是制造业。制造业的定义是通过制造过程，将资源转化为可供人们使用和利用的大型工具、工业品和生活消费品的行业。
简单来说，房地产就是把钢筋水泥、砂子、玻璃等材料拼起来，做成一个房子，然后把这个房子当作商品放到市场上出售。
这里暂不把政府大楼、公园等纳入讨论范围，只讨论商品房。
既然叫商品房，它就具有商品的共性，也就是有价值、流通、储存等特性。但房子又不是普通的商品，尤其是在华人圈里，传统的中国人认为构成家的三要素是人、妻、屋，有了房子才有家。男人买不起房，很多丈母娘是不愿意女儿出嫁的，所以房地产具有一种民生类的刚需属性。
而人一旦有了家，背上了贷款，工作就会更加努力，社会也会更加安定。因此，房地产其实还具备政治属性。
因为房地产的种种特性，又给它衍生出一个新的属性，也就是金融属性。所谓金融属性是指某种商品能够为持有人提供保值、增值和融资的功能。
通常来说，一样商品在市场上的交易量够大、够稳定，也就意味着它的金融属性越强。金融属性足够强的商品又可以变成银行的抵押物。
这么一来，房地产就不再简单是一件商品。
房地产在任何一个国家都是极为关键的产业。不过每个国家家庭财富中房子的占比是不一样的。比如美国有29%左右，新加坡在44%左右。
这个数据会因为房价的波动产生一些变化，但无论波动有多大，都离中国的70%还有很大的距离。中国的这个数字是非常不健康的，老百姓大部分的资金都陷在房地产里，自然就很难把消费拉起来。
另外，大家大部分的资产都在房地产里，也就自然而然地把房价推得过高了。本来一套房子相当于30年的工资，新入场的年轻人却发现变成100年的工资了。
既然买不起，干脆就不买了。这样一来，政府和地产商连年轻人30年的工资都挣不着了。
更重要的是，前面说了房子具有政治属性，有了房子就有了家，很多人就会改掉游手好闲、在家躺平的坏毛病，转而去公司里努力工作，既维护了社会稳定，又为社会创造了收入。所以合理的房价具有非常重要的政治意义。
于是在2016年，中央提出了"房住不炒"的概念。
"房住不炒"作为一个口号，听的人比较难以直观理解。
翻查一系列后续做法可以大致总结出来，所谓"房住不炒"就是通过抑制房地产的金融属性，比如控制信贷扩张、为房企设置债务上限等等，来人为地控制房价的快速上涨以及金融风险，主要目的是让更多的人有房子住。
除了在金融方面压制外，中国还打算加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的手段，增加房屋供应。
2016年之后，全国范围内开始抑制房地产，房地产价格的升势受到了打压，甚至有些城市出现了房价下跌、土地流拍的情况。很多靠卖地为生的地方财政快要破产了，不少地区的公务员都降了薪。
到2022年3月，全国有40多个城市选择放松房地产调控政策，然而效果并不明显。5月，30个大中城市商品房成交面积同比减少48.26%。
很多房企摊子铺得很大，收入骤减让他们的资金链直接断了，盖了一半的房子只能停在那儿。7月份的停贷潮上了头版头条，这个时候再强调"房住不炒"就有点不合时宜了。
房住都搞不定了，那不炒就以后再说吧。当时中央特批了2000亿元的保交楼专项资金，投向那些资金链断裂的公司。
回过头看，过去几年调控最大的偏差，就是在需求持续收缩的同时，房屋供给并没有同步缩减，依旧维持着大规模开工卖地的节奏，供需错配进一步放大了资产贬值的压力和债务风险。理解了这个背景，就能理解为什么"房住不炒"的推进过程中会出现反复。
聊完了国内的背景，再看看外部经济环境对中国的影响，结论也比较清晰：经济衰退即将到来。但是鉴于全世界央行都有印钱大法，美国在保住自己的美元霸权地位以及压下国内通胀、保住本土企业竞争力后，很快也会继续放水，经济数据也会进一步创新高。
因此对房地产的作用应该是短空中多。不过这个"短"比疫情说的短要长一点，大概会作用一年以上。
接下来是人口问题，根据中国之前的出生人口，可以得出一个比较直接的结论：在2030年之前，人口对房价虽然没有太大的正向帮助，但是还不会拖后腿。
但是2030年之后，新增购房人口会大量减少。到时候房地产市场基本就彻底由增量市场变成存量市场，成为一个彻底的买方市场。
这中间如果中国进一步放松移民政策，有可能减缓房地产从卖方市场向买方市场转变的速度。
同时，市场结构本身也在悄悄改变。在一二线核心城市，改善型需求已经超过刚需，成为楼市消费的主力，核心城市一百二十平米以上改善型房源的成交占比接近五成。
二手房的话语权也在快速上升，全国二手房成交占比已经突破五成，新房价格不再单纯由土地成本、开发商定价决定，而是被周边二手房真实成交价所锚定。
与此同时，公积金提取政策持续优化，装修、物业费等居住成本都可以支取公积金，居民持房的日常成本正在被系统性压低。
综上所述，可以得到一个比较有把握的长期结论：2030年前，房价还会有一些波动；2030年之后，房价将趋于稳定，"房住不炒"基本可以完全达成。到时候住房市场将主要以稳定的改善性住房以及少量供给给年轻人的新房为主。
短期来说比较难猜，容易翻车，但也不怕翻车，随便预测一下：全国平均房价短期还可能会有一点下跌，但是很快就会开始小涨，一直涨到美股崩盘，然后房价会跟着下跌，跌个半年到一年又会往上拉涨。
至于说再之后的涨跌，就跟到时候的经济状况以及相应的政策有关了。总之，整体涨势最多维持到2030年左右。
那么是不是说房地产以后就没有投资价值了呢？"房住不炒"的"房住"并不是说每个人都要在大城市有一套房，在大城市里能租到房也算有房住。
虽然未来中国对房屋的整体需求会下降，但大城市却可以轻易吸收外来人口。中国目前在推进的共同富裕、内循环、一带一路等项目会使得特定的城市受益，形成资金和人口的正流入。
总之，未来中国城市和城市之间的房价差距可能会进一步拉开。
大家对自己的总体资金、资金成本、回报率追求要有一个清晰的认识，未来做房地产投资一定要三思而后行。
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